A raíz de la aparición de la pandemia, y del decreto del estado de alarma, muchas empresas, y autónomos, se vieron afectadas en la generación de ingresos para poder operar, muchas empresas se vieron obligadas a suspender actividades o a reducir las mismas, lo que trajo como consecuencia, incumplimiento de obligaciones, muchas veces de manera total, en otras de manera parcial.

Una de las obligaciones que muchas empresas sacrificaron por encima de las obligaciones laborales, fueron los alquileres o pagos de rentas de los locales comerciales, esta situación pone en un riesgo muy alto la continuidad de las actividades de las empresas que se vieron en la necesidad de sacrificar obligaciones.

Una de las recomendaciones es si usted como empresario se ve en esta situación, debe buscar asesoría de un abogado inmobiliario Madrid, para que le preste apoyo en esta área, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna para no honrar los compromisos adquiridos bajo este concepto. Sin embargo, en el Real Decreto Ley 15/2020 emitido el 21 de abril correspondiente a las medidas urgentes complementarias para el apoyo de la economía y el empleo, existe una regulación específica en esta materia.

La regulación o modificación para obligaciones contractuales esta permitida el este Real Decreto Ley 15/2020 del 21 de abril, que prevé la modulación o modificación de las obligaciones contractuales, en aquellos alquileres de locales de negocios en el arrendatario es PYME o autónomo. Siempre y cuando estas concurren en determinados requisitos:

• Imprevisibilidad e inevitabilidad de la situación origen de la imposibilidad de pago
• Excesiva onerosidad de la prestación debida y
• Buena fe contractual

Estas medidas son paralelas a las ya adoptadas en relación con el alquiler de la vivienda habitual, estableciéndose una distinción según las características del propietario arrendador.

Arrendamientos de locales de negocio propiedad de grandes tenedores:

Se consideran grandes tenedores las empresas o entidades públicas de vivienda y las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, en esta medida se excluyen garajes y trasteros.

Cuando se trate de este tipo de casos, los arrendatarios, podrán solicitar al arrendador moratoria, obligatoria para este, siempre y cuando no se hubiera alcanzado un acuerdo entre las partes o una reducción de la renta, previo acuerdo.

Para solicitar este tipo de moratoria, tiene un plazo establecido de un mes desde la entrada en vigencia del Real Decreto Ley.

Esta moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por la pandemia y el confinamiento. La prórroga de la moratoria deberá prorrogarse mes a mes con un máximo de cuatro mensualidades.

La renta objeto de la moratoria se fraccionará en un plazo de dos años a partir de la primera mensualidad de renta arrendaticia, desde el momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La moratoria no generará penalización ni devengará intereses para el arrendatario.

En caso de duda, si puede consulte con un abogado inmobiliario, que le apoyara y guiara en todos estos aspectos.

Arrendamiento de locales de negocio propiedad de arrendadores que no sean grandes tenedores:

En este caso el arrendatario, podrá solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre y cuando no se hubiere llegado a un acuerdo entre las partes. El período de solicitud del aplazamiento es de un mes, a partir del 22 de abril, fecha de vigencia del Real Decreto Ley.

Uno de los elementos vigentes se refiere a la fianza arrendaticia, que podrá servir para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades de la renta. En el caso de que se opte por esta vía, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año

¿Cuáles son los requisitos para beneficiarse de estas medidas?

Podrán acceder a dichas medidas los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos

Cuando el arrendatario sea autónomo:

• Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma
• En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior

Cuando el arrendatario sea una PYME:

• Que cumplan las condiciones para poder formular balance abreviado, es decir:
• Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
• Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
• Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
• En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, que haya sufrido una reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cuáles son los documentos que se deben presentar para cumplir con los requisitos?

• La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable
• Si el arrendador lo requiere, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad
• La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado

Para tener más información sobre esta materia, lo mas importante es buscar asesoría en un abogado inmobiliario, para que pueda solventar esta etapa de crisis en etapa de pandemia.